Strona wykorzystuje pliki cookies, jeśli wyrażasz zgodę na używanie cookies, zostaną one zapisane w pamięci twojej przeglądarki.
  • 001.jpg
  • 002.jpg
  • 003.jpg
  • 004.jpg
  • 005.jpg
  • 006.jpg

Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych

  • Obsługa prawna wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych

    Problematyczne aspekty windykacji należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych - część 1

    Kancelaria Radcy Prawnego Piotra Michałowskiego w ramach obsługi prawnej wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych oferuje szeroki zakres usług związanych z windykacją należności pieniężnych na rzecz wspólnot mieszkaniowych oraz spółdzielni mieszkaniowych.

    Nasze usługi obejmują m.in. prowadzenie polubownej windykacji należności, jak również prowadzenie postępowań sądowych i egzekucyjnych na rzecz spółdzielni oraz wspólnot mieszkaniowych.

    Problematyka odzyskiwania należności związanych z brakiem zapłaty przez dłużnika określonych opłat na rzecz spółdzielni lub wspólnoty jest problematyką skomplikowaną. Dlatego też chcielibyśmy w najprostszy sposób przybliżyć Państwu prawne aspekty związane z wszczęciem i prowadzeniem postępowania sądowego oraz wykonaniem zapadłego w sprawie orzeczenia.

     

    RODZAJE OPŁAT NA RZECZ WSPÓLNOT MIESZKANIOWYCH

    Problematykę rodzaju opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej reguluje ustawa o własności lokali. Wskazać należy, iż treść art. 12 ww. ustawy w sposób nie budzący wątpliwości określa zakres praw i obowiązków właścicieli lokali we wspólnocie:

    Art. 12 WłLokU

    1. Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

    Doprecyzowaniem ww. artykułu jest art. 13 ustawy o własności lokali:

    Art. 13 WłLokU

    1. Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

    Tym samym wskazać należy, iż sam ustawodawca przesądza, że właściciele lokali są zobowiązani do uczestniczenia w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej - w formie zaliczek. Skoro istnieje ww. obowiązek ustawodawca w art. 14 wprost wskazuje rodzaje opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej:

    Art. 14 WłLokU

    Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

    1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
    2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
    3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
    4. wydatki na utrzymanie porządku i czystości,
    5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

     

    W tym miejscu należy zadać sobie pytanie co oznacza użycie słowa "w szczególności"?

    Jak wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 25.09.2013 r. I ACa 435/13:
    Wyliczenie kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera przepis art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80,
    poz. 903 ze zm.). Jest to katalog przykładowy, a zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w powołanym przepisie, ale o tyle tylko, o ile są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej.

    Termin uiszczania zaliczek na rzecz wspólnoty mieszkaniowej został również wprost określony w ustawie o własności lokali:

    Art. 15 WłLokU [Zaliczki]

    1. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
    2. Należności z tytułu kosztów zarządu mogą być dochodzone w postępowaniu upominawczym, bez względu na ich wysokość.

    Artykuł 15 WłLokU jest przepisem o charakterze bezwzględnie obowiązującym, który wprowadza wiążący dla członków wspólnoty termin uiszczania bieżących opłat. Nie jest zatem dopuszczalne ustalenie - w drodze uchwały właścicieli lokali - korzystniejszego terminu i cyklu płatności.

    Nie jest również dopuszczalne ustalania odsetek umownych od zaległości w wysokości wyższej niż stopa odsetek ustawowych.

    W ramach podsumowania należy odpowiedzieć jakie sankcje grożą za brak uiszczania zaliczek w terminie:

    • jeśli wysokość odsetek nie została określona w uchwale właścicieli lokali, należą się odsetki ustawowe (art. 481 § 1 i 2 KC),
    • w szczególnie uzasadnionych przypadkach wspólnota mieszkaniowa może zaniechać pobierania odsetek za opóźnienia, musi to jednak być wynikiem odpowiedniej uchwały ogółu właścicieli, która nie może naruszać w ten sposób ani zasad prawidłowego zarządzania, ani interesów właścicieli (art. 25 ust. 1 WłLokU) oraz rozwiązanie takie powinno być zgodne z zasadami współżycia społecznego,
    • gdyby wspólnota mieszkaniowa na skutek zwłoki w uiszczaniu opłat poniosła szkodę, której nie rekompensują odsetki, może domagać się od właściciela lokalu odszkodowania na zasadach ogólnych KC,
    • jeśli właściciel lokalu zalega długotrwale z opłatami (np. nie wpłaca zaliczekod 6 miesięcy), wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji po uzyskaniu uprzedniej zgody wyrażonej w uchwale właścicieli lokali.

     

    Mając na uwadze powyższe rozważania należy zwrócić uwagę, iż już sam charakter opłat należnych wspólnocie mieszkaniowej może wiązać się z wieloma problemami interpretacyjnymi, albowiem przepisy ustawy o własności lokali mają charakter bezwzględnie obowiązujący w przeważającej części. Tym samym każda uchwała naruszająca ww. przepisy może zostać w drodze powództwa uznana za nieważną.

    W kolejnym wpisie zaprezentujemy Państwu problematykę związaną m.in. z rodzajami opłat należnych spółdzielni mieszkaniowej, przedawnieniem roszczeń oraz windykacją sądową.

     

     

    Zapraszamy do współpracy i skorzystania z formularza kontaktowego -> Kliknij tutaj

     

     

    Zobacz wszystkie artykuły

     

Kontakt

Dane kontaktowe.

Kancelaria Radcy Prawnego
Piotr Michałowski

NIP: 7792235388
REGON: 302504037

  • Adres korespondencyjny:
    ul. Lotosowa 35
    60 - 175 Poznań
  • Adres siedziby głównej:
    ul. Matejki 32/33 lok. 1
    60 – 768 Poznań


Przed wizytą prosimy o kontakt w celu umówienia spotkania:


Kod QR - Kancelaria Piotr Michałowski
Facebook
linkedin

  • Please use a REAL email address so that we can get back to you.